Повышение цен на недвижимость в России не ожидается

«Началось все в 1993 году, когда после выхода на военную пенсию из «оборонного» НИИ меня пригласили в только что созданную Российскую Гильдию риэлторов на должность аналитика – применять освоенные методы системного анализа бронетанковой техники к юному рынку недвижимости России, – рассказывает Геннадий Стерник. – В тот период мы еще почти ничего не знали, о том, что это за зверь и как поведет себя этот принципиально новый для нас всех объект исследований». И действительно, за 20 лет он пережил два глобальных экономических кризиса и множество локальных, причем на определенных этапах его поведение легко поддавалось прогнозированию, в других ситуациях – прогнозы и предсказания не оправдывались.

– Геннадий Моисеевич, расскажите, пожалуйста, о ваших основных удачах и ошибках на ниве прогнозирования.

– Первый прогноз динамики цен – о прекращении роста и переходе к стабилизации для Москвы и еще восьми городов – сделал в 1994 году. Это был стопроцентный успех, который удавалось повторять ежегодно до всем памятного 1998 года. После кризиса – снова успешные прогнозы на 1999-2001 годы. Затем – полоса неудач (2002, 2004, 2005). Потом новая методика, и опять удачи на 2006-й – октябрь 2008 года. Кризис, конечно, не предвидел, лишь в сентябре 2008 года смог просчитать сценарий выхода – прогнозы на 2009-2012-й в общем и целом оправдались. Так что в принципе дела шли неплохо, но ошибок не избежал, поэтому продолжаю учиться на них, совершенствовать методы прогнозирования, чтобы была возможность прогнозировать и кризисные ситуации.

– Получается, что именно сценарии посткризисного развития в вашем описании оказывались наиболее точными. О них сегодня и поговорим. В докладе на прошедшем в Санкт-Петербурге Всероссийском жилищном конгрессе, вы заявили о том, что российский рынок недвижимости ждет четырехлетний период стагнации. Можно с этого момента чуть подробнее?

– Давайте сразу оговоримся, что будем различать прогнозы и предсказания. Начнем с Москвы. В столице восстановление цен после кризиса 2008 года завершилось в 2012 году. Далее, в соответствии с макроэкономической ситуацией, следует ожидать ценовой стагнации, которая продлится два-три года. Это расчетный прогноз.

По аналогии, в других регионах, в которых ведется мониторинг, намечается постепенный выход на докризисные цены. Причем в Санкт-Петербурге он произойдет в 2013 году, в большинстве других регионов – в 2014-м. После чего наступит та же стагнация. Но это уже не прогноз, а всего лишь предсказание: для того чтобы более точно прогнозировать – не хватает данных.

– Что в данном случае подразумевается под «стагнацией»?

– Колебания в пределах 2-5% «годовых» в ту или другую сторону. Возможен незначительный рост, который не перекроет инфляцию (поэтому все-таки – стагнация). Профессионалам нужно научиться жить и работать в этих условиях.

– Но потребитель мечтает о доступном жилье, риэлторы и девелоперы – об ажиотажном спросе и высокой доходности. Как это сведется к общему знаменателю?

– Ни ажиотажного спроса, ни сверхприбылей не будет. Приходит время рациональных проектов, рутинной работы, развития систем жилищного кредитования и последовательного улучшения жилищных условий. Жилье перестало быть инвестиционным товаром. Мой доклад на Конгрессе был посвящен четырем послекризисным феноменам рынка недвижимости. Так вот, первый феномен заключается в нетипичных для России темпах послекризисного восстановления цен. После 1998 года рынки жилья российских городов бодро вернулись на прежний уровень за полтора-два года, а дальше – начался стремительный рост. После падения цен 2008-2009 годов восстановление идет уже четыре года. При этом лишь Москва вернулась к докризисным ценам, и то – только если считать в рублях. Что касается регионов, то тут, как и в прошлом кризисе, степень падения отличалась разнообразием – от 15-20% до 60-80%.

Правда, здесь требуется оговорка: в прошлом кризисе мы все расчеты вели в долларах, ведь если вы помните, в Москве и ряде крупных городов цены на недвижимость тогда номинировались в «зеленой» валюте. Но при этом было немало регионов, где цены считали в рублях. В результате после 1998 года, на фоне обвальной инфляции, долларовые и рублевые цены устремились навстречу друг другу: первые – падали, а вторые – выросли больше чем в два раза. Причем рынок недвижимости здесь оказался не при делах. Он падал и поднимался вместе с ценами на других потребительских рынках, и его структура особо не изменилась.

Сейчас картина совсем иная. К этому моменту все города, включая Москву, стали рублевыми, инфляция была незначительной, поэтому – имело место повсеместное падение цен и затем их, прямо скажем, неспешное восстановление.

– Вернемся к четырем феноменам послекризисного восстановления. С первым – разобрались. Нам с вами нужно обозначить оставшиеся три.

– Второй – отсутствие роста цен при рекордных объемах сделок. В частности, в Москве количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке в 2011 году достигло рекордного показателя – 91,22 тыс. Но и это не предел: в первой половине 2012 года оно выросло на 5%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это объясняется увеличением удельного веса ипотечных сделок и ростом объемов ввода жилья.

– Надо заметить, что все это – положительные для российских покупателей недвижимости изменения…

– Безусловно. Но давайте обратимся к цифрам. Российская ипотека продемонстрировала новый виток развития, обновив исторические максимумы по всем параметрам. К концу 2012 года сумма выданных кредитов должна достигнуть триллиона рублей, что станет абсолютным рекордом. Что же касается объемов нового строительства, то в Москве его снижение закончилось в IV квартале 2011 года. Но Москва в данном случае не самый показательный пример роста: здесь уже негде строить. Удар массового строительства приняла на себя Московская область. Обратите внимание: с 2009 года в Петербурге жилья строят заметно больше, чем в столице, соответственно, и восстановление цен на рынке новостроек идет неспешно.

Третий феномен – увеличение количества объектов нового строительства на фоне снижения доходности девелоперского бизнеса. Здесь все происходит именно так, как мы прогнозировали в 2008 году. То есть темпы роста объемов ввода жилья сначала снизились, потом упали и сами объемы, а структура жилищного строительства начала стремительно меняться от объектов бизнес-класса в пользу демократичных домов эконом-класса с небольшими квартирами. Девелоперы повели вполне цивилизованную конкуренцию в борьбе за покупателя со средним достатком, предлагая ему недвижимость если не массового спроса, то по крайней мере ту, что уже приближается к его запросам и возможностям. Здесь следует отметить, что доходность строительного бизнеса в обозримой перспективе не имеет ни малейших шансов вернуться на те, прямо скажем, не слишком цивилизованные уровни, на которых была несколько лет назад.

– Исходя из сказанного, получается, что государственная политика сдерживания роста цен на недвижимость все-таки дала свои плоды?

– Как раз именно в этом и заключается четвертый феномен. Если вы помните, в прежние годы любые заявления высокопоставленных чиновников о необходимости сдерживать рост цен приводили к обратным результатам – «раздуванию пузыря из инвестиционных квартир». Рынок словно смеялся над политиками и показывал, что именно он здесь принимает решения. Сегодня мы наблюдаем резкое усиление внимания властей к информационному обеспечению, методологии принятия решений, связанных с развитием рынка недвижимости. Эти подходы закладываются и в градостроительной, и в жилищной политике и оставляют все меньше шансов для непродуманных шагов и популизма.

– Геннадий Моисеевич, о чем свидетельствуют данные региональных аналитиков: есть ли в России регионы, в которых картина послекризисного восстановления отличается от вышеописанной?

– Местные особенности, конечно же, есть. Однако все они – в рамках названных тенденций. Просто те регионы, которые «больнее» падают – быстрее восстанавливаются.